Declaración del IVSC sobre el Valor Prudente en el sector inmobiliario

En algunos Estados miembros de la UE, los valoradores emplean un enfoque basado en el Valor Hipotecario. En efecto, la regulación bancaria europea (Reglamento de Requisitos de Capital – CRR) provee de una base de valor específica para el “valor en riesgo”, denominada Valor Hipotecario (Mortgage Lending Value, MLV) y empleada principalmente para la valoración de inmuebles utilizados como garantía en emisiones de bonos hipotecarios.

El VH se considera conforme a los principios del Valor Prudente, ya que representa el valor de un inmueble determinado mediante una evaluación prudente de su comercialización futura, atendiendo a criterios sostenibles a largo plazo. El VH está definido en el artículo 4(74) del CRR y su cálculo está regulado a nivel nacional mediante normas legales o reglamentarias.

Conviene advertir, sin embargo, que las metodologías de cálculo del VH pueden variar entre países (por ejemplo, entre Alemania y España), de modo que los valores resultantes no son directamente comparables a escala internacional.

En la mayoría de los países de la UE, el enfoque predominante se basa en el Valor de Mercado. La referencia a la “posibilidad de que el valor de mercado actual sea significativamente superior al valor sostenible a largo plazo”, junto con la exigencia de que “el valor no debe superar el valor de mercado”, refuerza que este último siga siendo el punto de partida básico en la determinación del Valor Prudente.

No obstante, la normativa exige que “el valor se ajuste” para prevenir situaciones en las que el valor actual pudiera encontrarse significativamente por encima del valor sostenible del inmueble. Aunque los términos “significativamente” y “sostenible” están sujetos a diferencias de interpretación relevantes, existe un consenso creciente entre las partes interesadas en la Unión Europea de que, si se toman en consideración los datos relacionados con la resiliencia y la eficiencia energética del inmueble, tal y como se indica en el CRR, un enfoque basado en el ajuste del Valor de Mercado podría cumplir con la fundamentación de criterios de valoración conservadores.

Actualmente, la práctica presenta importantes incertidumbres sobre cómo calibrar tales ajustes del Valor de Mercado. Un reto adicional estriba en identificar tendencias de largo plazo o patrones cíclicos en el mercado inmobiliario que permitan establecer ratios de ajuste fiables, máxime cuando, tal como recuerda el BCE, “no existen modelos que permitan prever de forma fiable el valor futuro de un inmueble concreto[1]“.

Los mercados europeos proporcionan evidencias de que existen valoradores que están realizando ajustes caso por caso, basándose en sus propios estudios (análisis de material estadístico y series históricas de datos). No obstante, dado el carácter individualizado de este enfoque, los resultados pueden mostrar una notable variabilidad, tanto dentro de un mismo país como entre diferentes países.

[1] En el boletín de Supervisión del BCE del 14 de agosto de 2024, se aclaró lo siguiente: «Ideas erróneas frecuentes sobre el valor de mercado: Algunos bancos adoptan lo que consideran un valor “a través del ciclo” reduciendo el valor de mercado inicial si el mercado se encuentra en una fase fuerte. Ciertas entidades utilizaron este argumento para justificar la no necesidad de realizar ajustes a la baja en los valores durante la reciente corrección del mercado. Sin embargo, esto no elimina la obligación de seguir monitorizando los valores de mercado reales en caso de que el mercado se deteriore a lo largo de la vida del préstamo, ya que actualmente no existen modelos capaces de predecir de forma fiable los valores futuros de un inmueble concreto.»

En este modelo, el valorador proporciona el Valor de Mercado, y es la entidad financiera quien, a partir de los datos de mercado recogidos internamente mediante ejercicios frecuentes de monitorización y de sus propios estudios, determina los ajustes necesarios y los aplica a nivel de porfolio. En algunos casos, los ajustes son proporcionados por proveedores de datos externos (institutos de investigación y otras organizaciones profesionales). En cualquier caso, tal y como indica el CRR y se menciona en el punto 2 anterior, los ajustes deben tener en cuenta datos relacionados con la resiliencia y eficiencia energética de los edificios.

Este enfoque puede ofrecer mayor homogeneidad en el cálculo del Valor Prudente, al basarse en una fuente central que realiza ajustes consistentes sobre la base de datos compartidos, aunque, según la procedencia de los ajustes, podría incurrir en falta de independencia.