Dichiarazione dell’IVSC sul Valore Prudenziale degli immobili

In alcuni paesi dell’UE, i valutatori applicano un approccio basato sul Valore di credito ipotecario o ‘Mortgage Lending Value’ (MLV). La regolamentazione bancaria europea (Capital Requirements Regulation – CRR3) richiama questa base di valutazione, ancorché non ne specifica la metodologia di stima, la quale è utilizzata, principalmente, per valutare immobili idonei a fungere da attivi di copertura per il finanziamento di mutui attraverso l’emissione di obbligazioni garantite.

Il MLV può essere considerato conforme ai requisiti del Valore Prudenziale, in quanto si riferisce al valore di un immobile determinato sulla base di una prudente valutazione della futura commerciabilità dell’asset, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine dell’immobile. Il valore MLV è definito dall’articolo 4 (74) del CRR3 e la sua metodologia, in alcuni Paesi, è definita da disposizioni legislative o regolamentari nazionali. Tuttavia, è opportuno notare che il valore MLV può variare da paese a paese (ad esempio, Germania e Spagna) e, pertanto, un calcolo del Prudential Value basato su questo approccio non può essere confrontato tra i diversi Paesi.

Nella maggior parte dei Paesi membri dell’UE viene applicato un approccio basato sul Valore di Mercato. Il riferimento alla “possibilità che il valore corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito”, unito al requisito che “il valore non è superiore al valore di mercato”, dimostra che il valore di mercato rimane un fattore fondamentale ai fini dei prestiti garantiti, fungendo da punto di riferimento per la determinazione del Valore Prudenziale.

Le norme pertinenti stabiliscono inoltre che “il valore è rettificato” per tenere conto della possibilità che il valore corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito.

Sebbene i termini “significativamente” e “sostenibile” siano soggetti a rilevanti divergenze interpretative da parte dei valutatori, vi è un crescente consenso tra gli operatori del settore della valutazione dell’UE sul fatto che un approccio di rettifica basato sul Valore di Mercato, se si prendono in considerazione i dati relativi alle caratteristiche di resilienza ed efficienza energetica dell’immobile, come indicato dal CRR3, potrebbe essere conforme alla logica dei criteri di valutazione conservativi.

Attualmente, la prassi valutativa è caratterizzata da significative incertezze riguardo alla calibrazione degli aggiustamenti al Valore di Mercato. Una sfida specifica, inoltre, sembra risiedere nell’identificare le tendenze di mercato a lungo termine e le oscillazioni cicliche dei prezzi immobiliari al fine di derivare i coefficienti di aggiustamento, tenendo conto, come chiarito dalla BCE, che «attualmente non esistono modelli in grado di prevedere in modo affidabile i valori futuri di uno specifico immobile».[1]

I mercati UE dimostrano che i singoli valutatori determinano le rettifiche per ogni singolo immobile sulla base di ricerche proprie (materiale statistico e serie di dati a lungo termine). Tuttavia, è opportuno notare che, poiché il singolo valutatore calcola le rettifiche, il calcolo del Valore Prudenziale con questo approccio potrebbe variare sia all’interno dei singoli Paesi che tra i diversi Paesi.

[1] La BCE, nella Supervision Newsletter del 14 agosto 2024, ha chiarito quanto segue: «Frequenti equivoci sul valore di mercato: Alcune banche adottano quello che considerano un valore “durante il ciclo” (“through-the-cycle”) riducendo il valore di mercato all’inizio se il mercato è molto dinamico. Alcune banche hanno usato questo come giustificazione per non svalutare i valori durante la recente recessione. Tuttavia, ciò non elimina la necessità di monitorare i valori di mercato effettivi in ​​caso di deterioramento del mercato durante la durata del prestito, poiché attualmente non esistono modelli in grado di prevedere in modo affidabile i valori futuri di una specifica proprietà».

Con questo approccio, il valutatore fornisce il valore di mercato, e gli istituti di credito determinano autonomamente le rettifiche sulla base di dati di mercato raccolti internamente attraverso frequenti attività di monitoraggio e ricerche proprie, applicando poi tali rettifiche a livello di portafoglio.

In alcuni casi, le rettifiche sono fornite da provider esterni (istituti di ricerca o altre organizzazioni professionali).Tuttavia, come indicato dal CRR e menzionato al punto 2, le rettifiche devono tenere conto dei dati relativi alle caratteristiche di resilienza ed efficienza energetica degli edifici. Questo approccio probabilmente fornirà calcoli più coerenti per il Valore Prudenziale, ove sussistente una fonte centrale che consenta di apportare rettifiche coerenti sulla base di dati condivisi, ma, a seconda della fonte delle rettifiche, potrebbe mancare di indipendenza.