IVSC-Statement zum Prudential Value‘ von Immobilien

Seit der Veröffentlichung des Updates vom 30. Oktober 2024 durch das IVSC Tangible Assets Board zur Einführung eines nachhaltigen Werts für die Immobilienbewertung unter dem Begriff ‚Prudential Value‘ hat das IVSC die unterschiedlichen Diskussionen interessierter Kreise zu diesem Thema in Europa verfolgt.

Nach der Einführung des Begriffs „Property Value“ am 1. Januar 2025 durch verbindliche Gesetzgebung in der EU sind mehrere europäische Mitgliedsorganisationen und Bewerter aus dem IVSC-Netzwerk von Kunden beauftragt worden, Property Values von Immobilien zu erstellen. Vor diesem Hintergrund wurde IVSC um Orientierungshilfe gebeten.

Das IVSC konnte feststellen, dass in einigen europäischen Märkten nachhaltige Werte von Immobiliengutachtern bereitgestellt werden, während in anderen Märkten diese von Banken intern berechnet werden, entweder auf Basis eigener Datenquellen oder auf Basis von Daten Dritter.

Als übergeordnetes, prinzipienbasiertes Standardsetzungsorgan ist das IVSC der Ansicht, dass für jede Bewertung die Verfügbarkeit, Qualität und Zugänglichkeit von Daten entscheidend sind – unabhängig davon, wer die Bewertung vornimmt und zu welchem Zweck sie erfolgt. IVS 104 „Daten und Eingaben“ bestimmt hierzu:

„… der Bewerter muss die Daten bewerten und auf Grundlage seiner beruflichen Urteilsfähigkeit zu dem Schluss kommen, dass die Daten geeignet sind, um die Vermögenswerte und/oder Verbindlichkeiten im Einklang mit dem Arbeitsumfang und der Bewertungsmethode zu bewerten.“ (IVS 104 30.03)

Darüber hinaus stützen sich IVS-konforme Bewertungen auf ein zentrales Konzept, das als „Bewertungsstichtag“ definiert ist:

„Der Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht.“

Im Bereich der Bewertungen für besicherte Kredite gewinnen jedoch Aspekte der Finanzstabilität und prudentielle Überlegungen zunehmend an Bedeutung. Bewertungsbeteiligte sollten sich daher bewusst sein, dass folgende konservative Bewertungskriterien vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht (BCBS) und dem Gesetzgeber der Europäischen Union eingeführt wurden:

• „Der Wert wird angepasst, um das Potenzial zu berücksichtigen, dass der aktuelle Marktwert deutlich über dem Wert liegt, der über die Laufzeit des Darlehens nachhaltig wäre.“
• „Der Wert schließt Erwartungen auf Preissteigerungen aus.“
• „Der Wert darf nicht höher als ein Marktwert sein, sofern ein solcher Marktwert ermittelt werden kann.“

Auch wenn die allgemeine Zielsetzung des prudentiellen Wertansatzes nachvollziehbar erscheint, teilt das IVSC die Auffassung des BCBS, dass „nationale Aufsichtsbehörden Leitlinien zu prudentiellen Bewertungskriterien bereitstellen sollten, sofern solche Leitlinien nicht bereits im nationalen Recht existieren“ (Basel III, CRE20, Abs. 20.75).

Zum jetzigen Zeitpunkt sollten Bewertungsbeteiligte beachten, dass es weder eine einheitliche Interpretation der Definition noch eine abgestimmte Umsetzungsmethodik für einen prudentiellen Wert gibt.

In letzter Zeit scheint sich jedoch auf den EU-Hypothekenmärkten ein Grundkonsens über eine Reihe von Prinzipien herauszubilden, der von Bewertungsbeteiligten und Kreditinstituten geteilt wird. Zusammengefasst lassen sich drei Bewertungsansätze beobachten, um prudentielle Werte zu erzeugen:

a. Bewertungen auf Basis von Beleihungswerten (Mortgage Lending Value)

b. vom Gutachter vorgenommene Anpassung von Marktwerten

c. von Kreditinstituten oder Drittanbietern von Marktdaten vorgenommene Anpassung von Marktwerten. Bewerter werden nur beauftragt, Marktwertgutachten zu erstellen.