Verklaring IVSC over Prudential Value voor Onroerend Goed

In sommige EU-landen passen taxateurs een benadering toe die is gebaseerd op de hypotheekwaarde. De Europese regelgeving voor banken (Capital Requirements Regulation – CRR) voorziet in een specifieke ‘value-at-risk’ waardebasis, genaamd Mortgage Lending Value (MLV), die voornamelijk wordt gebruikt voor de waardering van vastgoed dat in aanmerking komt als te dekken activa voor de financiering van hypothecaire leningen via de uitgifte van met zekerheden gedekte obligaties.

MLV wordt geacht te voldoen aan de vereisten van Prudential Value omdat het de waarde van onroerend goed is zoals bepaald door een prudente beoordeling van de toekomstige verhandelbaarheid van het onroerend goed, rekening houdend met duurzame aspecten van het onroerend goed op lange termijn. De MLV wordt gedefinieerd door artikel 4 (74) van de CRR en de methodologie ervan wordt bepaald door wettelijke of regelgevende bepalingen op nationaal niveau.

Er dient echter te worden opgemerkt dat de MLV per land kan verschillen (bijv. Duitsland en Spanje) en als zodanig kan een berekening van de Prudential Value aan de hand van deze benadering niet per land worden vergeleken.

In de meeste EU-lidstaten wordt een marktwaardebenadering toegepast. De verwijzing naar de “mogelijkheid dat de huidige marktwaarde aanzienlijk hoger is dan de waarde die houdbaar zou zijn gedurende de looptijd van de lening” in combinatie met de vereiste dat “de waarde niet hoger mag zijn dan de marktwaarde” tonen aan dat de marktwaarde een kernoverweging blijft voor het verstrekken van met zekerheden gedekte leningen, die als referentiepunt dient voor het bepalen van Prudential Value.

Bovendien wordt in de relevante regels bepaald dat “de waarde wordt aangepast” om te voorkomen dat de huidige marktwaarde aanzienlijk hoger is dan de duurzame waarde van het onroerend goed. Hoewel de woorden “aanzienlijk” en “duurzaam” door belanghebbenden bij taxaties verschillend kunnen worden geïnterpreteerd, zijn belanghebbenden bij taxaties in de EU het er steeds meer over eens dat een op de marktwaarde gebaseerde aanpassingsmethode, als de gegevens met betrekking tot de veerkracht en energie-efficiëntiekenmerken van het onroerend goed in aanmerking worden genomen, zoals aangegeven in de CRR, zou kunnen voldoen aan de grondgedachte van conservatieve taxatiecriteria.

Momenteel wordt de waarderingspraktijk gekenmerkt door aanzienlijke onzekerheden betreffende de kalibratie van marktwaardeaanpassingen. Een specifieke uitdaging lijkt bovendien te liggen in het identificeren van markttrends op lange termijn en cyclische bewegingen van vastgoedprijzen om de aanpassingsratio’s af te leiden, rekening houdend met het feit dat, zoals de ECB heeft verduidelijkt, “er momenteel geen modellen zijn die toekomstige waarden voor een specifiek vastgoedobjectbetrouwbaar kunnen voorspellen”[1] .

EU-markten leveren bewijs dat individuele taxateurs aanpassingen bepalen voor elk afzonderlijk vastgoedobject op basis van eigen onderzoek (statistisch materiaal en gegevensreeksen voor de langere termijn). Er moet echter worden opgemerkt dat, aangezien de individuele taxateur de aanpassingen berekent, de berekening van Prudential Value volgens deze benadering zou kunnen variëren, zowel binnen landen als tussen landen.

[1] In de ECB Supervision Newsletter van 14 augustus 2024 werd verduidelijkt dat: “Veel voorkomende misvattingen over marktwaarde: “Sommige banken hanteren wat zij beschouwen als een ‘door de cyclus heen’-waarde door de marktwaarde bij aanvang te verlagen als de markt sterk is. Sommige banken gebruikten dit als argument om tijdens de recente neergang geen waardevermindering toe te passen. Dit neemt echter niet de noodzaak weg om de werkelijke marktwaarden te controleren als de markt verslechtert tijdens de looptijd van de lening, omdat er momenteel geen modellen zijn die de toekomstige waarden van een specifiek object betrouwbaar kunnen voorspellen.

In deze benadering levert de taxateur de marktwaarde en bepalen kredietinstellingen zelf de aanpassingen op basis van marktgegevens die intern worden verzameld via frequente monitoring en eigen onderzoek, waarna deze aanpassingen worden toegepast op portefeuilleniveau. In sommige gevallen worden de aanpassingen verstrekt door externe gegevensverstrekkers (onderzoeksinstellingen of andere professionele organisaties). Zoals aangegeven door de CRR en genoemd in punt 2 hierboven, dienen de aanpassingen echter rekening houden met gegevens met betrekking tot de veerkracht en energie-efficiëntiekarakteristieken van de gebouwen.

Deze aanpak zal waarschijnlijk consistentere berekeningen van Prudential Valueopleveren omdat er een centrale bron is die consistente aanpassingen maakt op basis van gedeelde gegevens, maar kan, afhankelijk van de bron van de aanpassingen, onvoldoende onafhankelijk zijn.